نمونه قرار داد خرید،فروش وبازاریابی املاک وساختمان

اگر در چگونگی تنظیم  یک قرارداد حرفه ای  با مشکل مواجه هستید و یا اینکه از بعضی از قوانین و ترفند های آن آگاه نیستید توصیه می کنیم این مقاله را مطالعه نمایید.

-تنظیم قرارداد اجاره

چه موجر و چه مستأجر دارای حقوق و وظایفی‌اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آن‌ها به وجود می‌آید.از طرفی با توجه به تغییرات قوانین مربوط به این عقد در سال 1376ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره‌ای داشته باشیم.اجاره‌نامه هم می‌تواند به صورت رسمی در محضر وهم توسط افراد عادی تنظیم شود.

-تعریف عقد اجاره :عقدی است که برابر آن مستأجر مالک منافع مالی می‌شود که به اجاره او در می‌آید.(عین مستاجره)

-مدت:در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارتست از یک ماه،یک سال،و...باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود و الا عقد باطل است.

-موجر:کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده)

-مستأجر:کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می‌کند.(اجاره‌کننده)

توجه:مشخصات اجاره دهنده و اجاره‌کننده باید دقیقاً در قرارداد آورده شود و اگر هر کدام از آن‌ها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد می‌کنند باید دلیل قابل‌اطمینان و موثقی(مانند وکالت‌نامه رسمی)ارائه دهند.

-عین مستاجره:مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپاراتمان واقع در   خ.....به مساحت............جزو پلاک ثبتی........با حق استفاده از آب،گاز تلفن و......پار کینگ.       

                         

-نوع استفاده از عین مستاجره:باید در قرارداد ذکر شود که در عین مستاجره چه استفاده‌ای می‌شود برای مثال جهت سکونت،دفتر اداری،دفتر وکالت،آرایشگاه زنانه و.....اگر برای سکون خانواده است تعداد نفرات آورده شود.

-اجاره‌بها:معمولاً اجاره‌بها ماهانه تعیین می‌شود و مبلغی به عنوان پول پیش یا رهن و....پرداخت می‌شود که ضروری است نحوه‌ی پرداخت و شماره چک‌ها یا سفته‌های رد و بدل شده و....دقیقاً در قرارداد بیاید.برای مثال اجاره‌بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ........لغایت..........از قرار ماهی.....ریال است که در اول هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستأجر پرداخت می‌شود.

-ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره:در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند.برای مثال در قرارداد ذکر شود:در صورت تأخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره‌بها موجر می تواند اجاره‌نامه را فسخ  و طبق قانون روابط موجر مستأجر مصوب 1376مورد اجاره را تخلیه کند.

-پیش‌پرداخت: اگر مستأجری مبلغی را به عنوان ودیعه،رهن،پیش‌پرداخت و.... به موجر پرداخت باید در قرارداد مذکور ذکر شود برای مثال :

مستأجر مبلغ............ریال نقداً یا طی چک شماره..........به عنوان قرض‌الحسنه و.........به موجر پرداخت نموده است.زمان پرداخت این وجه،پایان مدت اجاره یا زمان فسخ می‌باشد و وجه هنگامی مسترد می‌شود که مستأجر هزینه‌های مربوط به مدت استفاده‌اش از قبیل شارژ ساختمان،هزینه آب، برق،گاز،تلفن و...را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحویل مستأجر کند.

 

-شروط:هر یک از طرفین حق دارند بر مبنای منافع و اراده و امکانات خود شرایطی را در قرارداد بگنجانند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود برای مثال:

1:مالیات مستغلات و عوارض شهرداری و تعمیرات اساسی به عهده‌ی موجر و هزینه‌های استفاده از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.

2:مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد.

3:مستأجر متعهد است که عین مستاجره را سالم و بدون عیب و نقص (از قبیل عدم شکسته شدن درب،پنجره،کلید و...)تحویل موجر دهد.

4:اگر مستأجر قبل از پایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستاجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل از طریق اظهارنامه به اطلاع موجر برساند و یک ماه اجاره‌بهای اضافی و بلاعوض را به موجر بپردازد.

-توجه:بهتر است در قرارداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستأجر داده شده است یا خیر.

 

-امضاء:قرارداد باید به امضاء موجر و مستأجر و دو نفر گواه برسد یک نفر گواه موجر و یک نفر گواه مستأجر،زیرا اگر طرفین بخواهند قرارداد اجاره‌ی آن‌ها تحت شمول مقررات ماده 2قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376قرار بگیرد امضاء دو نفر گواه زیر قرارداد ضروری است.

برای فروش ملک ،فروش آپارتمان و فروش ساختمان چگونه مشتریان را شناسایی کنم ؟

 

مشتریان از نظر تصمیم به خرید ملک و ساختمان به انواع مختلفی تقسیم میشند که شناسایی این مشتریان می تواند به شما در فروش سریع کمک شایانی به شما بکند.

1: مشتریان راحت‌طلب:

مشتریانی که در برابر هر نوآوری یا روش‌های جدیدی که کار را راحت کند، فشار را کم کند و باعث آسان شدن مراحل خرید شود، واکنش مثبت نشان می‌دهند و آن را قبول می‌کنند.

هنگامی که شما برای خرید به یک فروشگاه لباس می‌روید ترجیح می‌دهید کدام شلوار را بخرید؟

شلواری که نیاز به کوتاه شدن دارد و یا مایلید به دنبال شلواری بروید که اندازه قد شماست؟

مسلماً بیشتر تلاش شما پیدا کردن شلواری است که نیازی به بردن نزد خیاط ندارد!

خرید مسکن هم می‌تواند نمونه‌ای از این مورد باشد...

مشاوران املاک می‌توانند با فراهم آوردن شرایط مناسب،مشتریانی از این دسته را جذب کنند.

به عنوان مثال ملکی که دارای جواز ساخت می‌باشد خیلی بهتر از ملک بدون جواز فروخته خواهد شد. خیلی از افراد ترجیح می‌دهند که به دنبال چیزهای آماده بروند و حوصلهٔ در سر را ندار ندو سعی ما باید این‌طور باشد که همهٔ آن اقداماتی که خریدار باید بعد از خرید آن ملک انجام دهد ما از قبل انجام داده باشیم. سعی کنید بیشتر بر روی این دسته از فروش‌ها تمرکز کنید زیرا نسبت فروش ملک بدون دردسر خیلی بیشتر است.

2: مشتریان سرسخت و عادت گرا:

 مشتریانی که به روش‌های سنتی و مرسوم خود علاقه‌مند هستند و در برابر تغییر مقاومت می‌کنند. باید در مقابل این مشتریان همیشه مطابق روال گذشته عمل کرد یعنی این مشتریان اصولاً به تغییرات به‌روز چندان واکنش مثبتی نشان نمی‌دهند و مایل‌اند ظاهر و باطن ملک آن‌ها شبیه گذشته باشد.

این‌گونه مشتریان همان چیزی را می‌خواهند که خودشان با آن بزرگ‌شده‌اند و به آن عادت کرده‌اند.

3: مشتریان پولکی یا قیمت گرا:

مشتریانی که در جستجوی قیمت ارزان‌تر در برابر ارزش‌های بیشتر یا خدمات بیشتر هستند ومعمولا کیفیت را فدا می‌کنند. این‌گونه مشتریان چندان به جنس مصالح،استحکام،تنوع و جنبه‌های زیبایی مسکن،ملک،آپارتمان و...نگاه نمی‌کنند و آنچه نگاه و توجه آن‌ها را به خود جلب می‌کند قیمت است فقط قیمت!!!

مشاورانی، در برابر این مشتریان موفق هستند که بتوانند با قیمت بازی کنند و این برای مشاوران امری عادی است و همیشه ملک‌هایی ارزان‌تر در نزد خوددارند که می‌توانند با پیشنهاد دادن به فرد آن‌ها را ترغیب به خرید کنند. به عنوان مثال می‌توانید به مشتری بگویید:اگر شما این ملک ارزان‌تر را بخرید خودتان می‌توانید یک استخر نیز در داخل حیاط درست کنید و دیگر نیازی نیست که ملکی بخرید که داخل آن استخر باشد چون قیمت ملک‌هایی که استخر دارند بسیار زیاد است.

4: مشتریان اجتمائی:

مشتریانی که از خرید لذت می برندوآن را دوست دارند. برای آن‌ها «خرید» فرصتی است که از خانه خارج شوند و با مردم ارتباط برقرار کنند. در برخورد با این تیپ شخصیتی باید با آن‌ها به طور اجتمائی و بسیار گرم برخورد شود و سعی شود بر جنبه‌های اجتماعی مثلاً نزدیکی به میدان یا خیابان اصلی شهر و... تاکید شود.

5: مشتریان تجربه‌گرا:

 مشتریانی که از هر تجربهٔ جدید استقبال می کنندومعمولا ریسک‌پذیر هستند .

 مشتریان تجربه‌گرا اصولاً از تجربه‌های گذشته خود خاطراتی دارند و شما می‌توانید با پرسش‌های متنوع از آن‌ها با طرز تفکر و طرز انتخاب آن‌ها آگاه شوید و بدین ترتیب بهترین پیشنهاد را به آن‌ها ارائه دهید.

6: مشتریان اخلاقی:

مشتریانی هستند که در تعداد، محدود و در اقلیت هستند اما رفتارشان عقلایی است و تصمیم‌گیری‌های آن‌ها تابع عقل، منطق ونیز آشکار است. می‌توان با تکنیک فروش اعتمادی راهی برای نفوذ در ذهن و افکار آن‌ها پیدا کرد.

این گروه کمتر تحت تأثیر تبلیغات قرار می‌گیرند. باید با این‌گونه مشتریان به طور کاملاً جدی برخورد شود زیرا تصمیم‌گیری این افراد برای خرید بسیار سخت است و این کار ما را سخت تر می‌کند. بهتر است به این افراد پیشنهادت ایده عال گرا ندهیم و واقعیات را به طور ملموس برایشان بیان کنیم.